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Bauboom

Bauboom in Deutschland und die Folgen für Bauherren

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Die Bauzinsen sind in Deutschland aktuell auf einem Rekordtief. Immer mehr Leute verwirklichen sich ihren Traum und bauen sich vor allem in den ländlichen Regionen ihre eigenen vier Wände. Aber auch in vielen Städten Deutschlands hält der Bauboom inne. Die Bauämter genehmigen derzeit so viele Wohnungen wie zuletzt vor 18 Jahren.
Besonders in den letzten Jahren konnte man den deutlichen Zuwachs an Eigenheimen und Wohnungen beobachten. Aber dieser Bauboom hinterlässt auch seine Spuren und macht es vor allem für neue Bauherren immer schwerer, ein passendes Grundstück zu finden. Welche Folgen hat das noch und wo geht die Reise hin?

Entwicklung der Zinsen zu einem Rekordtief

Werfen wir einen Blick auf die aktuellen Bauzinsen, so liegen diese auf einem Rekordtief. Ein Darlehen mit einer Sollzinsbindung  von 10 Jahren hat derzeit einen Zinssatz von ca. 1,3% und bei einer Sollzinsbindung von 20 Jahren ca. 1,9%. Die Lage am Finanzmarkt ist also günstig wie nie. Wann also ein Haus bauen wenn nicht jetzt? Aber das ist nur eine Seite der Medaille.

Entwicklung der Baufinanzierungs-Zinsen in Deutschland

Wie kommt es zu so einem niedrigen Bauzins?

Die niedrigen Bauzinsen sind ein Resultat des niedrig gehaltenen Leitzins durch die Europäische Zentralbank (EZB). Der Leitzins ist ein Steuerungsinstrument und dient dazu, die Preise in der Wirtschaft stabil zu halten. Bei einem niedrigen Leitzins können die Banken günstige Kredite bei der EZB aufnehmen. Somit kommt mehr Geld in Umlauf. Folglich können an Firmen und private Haushalte günstige Kredite gegeben werden. Die Wirtschaft wird dadurch angekurbelt. Allerdings sind dann auch die Sparzinsen niedrig. Gewinnaussichten von Renten- und Lebensversicherungen werden regelmäßig nach unten korrigiert. Sparen lohnt sich also nicht, somit wird investiert. In unserem Fall wird gebaut und die Altersvorsorge durch eine Immobilie abgesichert.

Nochmal anschaulich erklärt ist das ganze in dem folgenden Video.

Bauboom als Folge

Das Resultat der langanhaltenden günstigen Baukredite ist letztlich ein Bauboom. Doch dieser bringt verschiedene Nebeneffekte und Nachteile mit sich von denen sich manche erst nach einigen Jahren offenbaren. Folgen für Bauherren sind u.a. die nachfolgenden.

Steigende Grundstücks- und Hauspreise

Die Nachfrage bestimmt das Angebot, wie es so schön heißt. Diesen simplen Marketinggrundsatz finden wir auch im Immobiliengeschäft wieder. Eine hohe Nachfrage an Baufirmen und die gestiegene Anzahl an Grundstückskäufen wirkt sich direkt auf die Preisentwicklung aus. Aber auch die Preise für Rohstoffe sind deutlich gestiegen und wirken sich auf die Hausbaukosten aus. Um das zu verdeutlichen zeigen wir einmal die Grundstückspreisentwicklung anhand der Hauspreise in Deutschland im Zeitraum der Jahre von 2000 bis 2017.

Entwicklung des Hauspreis-Index in Deutschland nach statista.com

Schauen wir uns die Entwicklung des Häuserpreisindex der vergangen Jahre einmal an. Die Statistik kann auf statista.com abgerufen werden. Der Häuserpreisindex stellt die Entwicklung der Kaufpreise für Neu- als auch Bestandsimmobilien inklusive dem Grundstück in Deutschland dar.

Im Jahr 2008 lag dieser bei ca. 82 Punkten (Basisjahr ist 2015 mit 100 Punkten) und im Jahr 2018 bei 117 Punkten.

Dazu ein Rechenbeispiel:

Baujahr 2008 2015 2018
Hauspreisindex 82 100 117
Grundstück (700qm) 86.000€ 105.000€ 123.000€
Hauspreis                 155.000€                  190.000€ 222.000€
Grunderwerbsteuer 3.000€ 5.250€ 6.150€
Gesamtkosten 244.000€ 300.250€ 351.150€
Zinsen 4,5% 2,1% 1,9%
Monatsrate 1.225€ 1.225€ 1.225€
Tilgung 1,5% 2,8% 2,3%
Zinsen insg. 206.000€ 92.000€ 117.000€
Laufzeit (ohne Sondertilgung) 31 Jahre 27 Jahre 32 Jahre
Hausbau + Zinsen 450.000€ 392.250€ 468.150€

Das Beispiel soll noch einmal verdeutlichen, dass es nicht allein auf die Bauzinsen ankommt. In Summe betrachtet gleichen die deutlich gestiegenen Preise für Grundstücke und Immobilien es wieder aus. Sie machen es sogar wieder ein Stück weit unattraktiv, denn die Entwicklung der Zinsen in den kommenden Jahren ist ungewiss.

Fehlende Kapazitäten bei Handwerkern

Die Auslastung bei Handwerkern, Baufirmen sowie Garten- und Landschaftsgestaltern bekommt man zu spüren. Ist das Haus einmal gebaut, ist man natürlich noch lange nicht fertig. Das Grundstück gleicht meistens noch einer Baustelle, ein Zaun fehlt, die Einfahrt ist nicht gepflastert, das Hauseingangs-Podest besteht aus Euro-Paletten und an Gartenplanung ist noch garnicht zu denken. Aber die Suche nach bezahlbaren GaLa-Bauern gestaltet sich schwierig. Natürlich ist es von Region zu Region verschieden, aber wir haben die Auslastung deutlich gespürt. Überteuerte Angebote, lange Wartezeiten, teilweise überhaupt keine Rückmeldungen sind Dinge mit denen man rechnen muss.

Baumängel und Bauschäden als Folge

Die Terminkalender Baufirmen sind voll, die Gewerke stehen unter Zeitdruck, es mangelt an Fachkräften. Die Branche ist überlastet. Dazu kommen neue Anforderungen an Baumaßnahmen (z.B. Bestimmungen durch die EnEV) und fehlendes Know-How bzw. Weiterbildungen der Handwerker. Baumängel und Bauschäden sind die Folge. Bereits im Jahr 2016 war laut dem Bauherren Schutzbund die Anzahl an Bauschäden um 89% höher als in 2009. Besonders mangelbehaftet seien Dächer, Decken, Fußböden und Wände sowie die Haustechnik. Entgegenwirken kann man dem als Bauherr nur, indem man selbst aktiv wird. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle steht hier meiner Meinung nach an oberster Stelle.

Kaum Verhandlungsspielraum

Beim Grundstückskauf wird man derzeit oft unter Druck gesetzt. Wir hatten selbst vor ca. 3,5 Jahren unseren Vertrag unterschrieben. Entscheiden mussten wir uns binnen weniger Tage. Auch Verhandlungsspielraum hat man oft keinen mehr. Änderungen am Vertrag oder Extrawünsche können oft nicht durchgesetzt werden.

Kaum verfügbares Bauland

In vielen Regionen herrscht bereits Platzmangel. Inzwischen sind die begehrtesten Grundstücke vergeben und neu erschlossene Gebiete reißen sich oft die großen Platzhirsche unter den Nagel. Diese verkaufen das Grundstück dann nur gekoppelt mit einem Bauwerksvertrag. Wer privat auf Grundstückssuche geht, erlebt meistens Enttäuschungen oder muss tiefer in die Tasche greifen. Auch häufen sich die Fälle, bei denen nicht bebaubares, teils kontaminiertes Land als Bauland verkauft wird. Hier ist Vorsicht geboten und es sei empfohlen immer ein Bodengutachten vor dem Grundstückskauf einzufordern.

Teuere Nachfinanzierung und Gefahr der privaten Insolvenz

Unabhängig von den Gesamtkosten für Grundstück und Haus und den Konditionen zu denen man seine Finanzierung abgeschlossen hat, ist es wichtig diese genau und vor allem langfristig zu planen. Niedrige Zinsen können dazu verleiten sich eine zu Hohe Last an Schulden aufzubürgen, welche man nach Ablauf der Sollzinsbindung nicht mehr tragen kann.

Dazu ein Rechenbeispiel:
Familie Schmidt nimmt sich einen Hausbaukredit in Höhe von 200.000€ mit einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und einem Zinssatz von 1,9%. Sie können sich eine monatliche Rate von 800€ leisten. Somit wären sie nach ca. 26 Jahren fertig mit tilgen und hätten am Ende rund 55.000€ Zinsen bezahlt.

Tipp: Diese Daten liefert euch unser Tilgungsrechner.

Jedoch endet nach 10 Jahren unser zugesicherter Sollzins von 1,9%. Was in 10 Jahren passiert und wie die Zinslage dann aussieht wissen die Schmidt’s nicht. Prognosen zeigen, dass es wieder nach oben gehen wird. Was passiert also, wenn in 10 Jahren der Zinssatz bei 4,5% liegt?
Zu diesem Zeitpunkt hat Familie Schmidt noch Restschulden in Höhe von 134.000€ und bereits 32.000€ Zinsen bezahlt. Der Restbetrag muss nun mit einem Zinssatz von 4,5% an die Bank zurückzahlen. Inzwischen können sie sich eine monatliche Rate von 1.000€ leisten. Es kommen also noch einmal 53.000€ Zinsen oben drauf sowie eine Laufzeit von knapp 16 Jahren.
Nach insgesamt 26 Jahren sind sie also fertig mit tilgen (Volltilgung) und haben in Summe 85.000€ Zinsen bezahlt – das sind 30.000€ mehr als geplant!

Was kann ich als angehender Bauherr nun tun?

Die oben aufgeführten Punkte sind teils Folgen und teils Gefahren die sich aus den Bauboom ergeben. Worauf sollte man nun besonders achten, wenn man ein Haus bauen oder (zunächst) Grundstück möchte?

Keine emotionalen oder übereifrigen Entscheidungen treffen
Mitunter verliebt sich sofort in ein Grundstück, stellt sich bildlich das fertige Haus darauf vor, aber übersieht wesentliche Details. Daher immer genau informieren und sich nicht zu sehr von seinen Emotionen leiten zu lassen. Auch wenn die Suche nach einem Grundstück lang andauert und der Frust steigt – ihr findet das richtige! Wir kennen Bauherren, die haben ihres erst nach 2 Jahren gefunden.

Genauer über die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks informieren. Was stand hier ggf. vorher? Entsprechen die Grundstückskosten den in der Region üblichen Bodenrichtwerten? Liegt ein Bodengutachten vor?

Genaue Vertragsprüfung
Juristischer Beistand ist hier empfehlenswert um Fallstricke oder unübliche Vertragsklauseln zu vermeiden. Auch ein genauer und zugesicherter Fertigstellungstermin darf nicht fehlen. Schließlich möchte man nicht auf die lange Bank geschoben und hingehalten werden.

Baubegleitender Gutachter
Baupfusch und Mängel am zukünftigen Haus lassen sich nur vermeiden und minimieren, wenn man sich professionelle Hilfe sucht. Folglich sollte ein baubegleitender Gutachter nicht fehlen.

Finanzen gut kalkulieren und Reserven einplanen
Eine stabile und sichere Finanzierung ist wichtig. Auch ungeplante Mehrkosten sollte man vorbereitet sein und die Finanzierung so auslegen, dass man im Monat immer noch ein paar Euro spart.

Fixkosten im Haus

Fixkosten für Hausbesitzer – Womit muss man rechnen?

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Kaum ist man ins neue Eigenheim eingezogen, so flattern auch schon die ersten Rechnungen ins Haus. Womit muss man als Haus- und Eigenheimbesitzer eigentlich alles rechnen? Welche Kosten kommen im Monat auf einen zu? Wir wohnen nun seit über einem Jahr in unserem Haus und haben inzwischen einen guten Überblick bekommen. Manche Kosten variieren je nach Stadt oder Bundesland. Die angegeben Kosten orientieren sich an Durchschnittswerten bemessen an unseren Ausgaben sowie Ausgaben anderer Bauherren.

Kosten für Grundsteuer

Die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer richtet sich nach dem sogenannten Einheitswert des Objektes und des Grundstücks sowie (also auch von der Größe) dem aktuell geltenden Hebesatz. Der Hebesatz unterscheidet sich je Gemeinde und beträgt in Deutschland im Durchschnitt 410%. Der Einheitswert besagt, was das Haus 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) gekostet hätte. Der Einheitswert und die resultierende Grundsteuer wird vom Finanzamt ermittelt. Ein Durchschnittswert für die Grundsteuer ist 250 EUR jährlich und somit rund 20 EUR monatlich.

Kosten für Versorger

Nichts geht ohne Strom, Gas und Wasser. In einem vorherigen Artikel hatten wir bereits über unsere Jahresbilanz zu allen drei Posten geschrieben und auch welches Einsparungspotential dabei besteht. Nichts desto trotz bleiben die monatlichen Kosten für Wasser, Abwasser, Strom und ggf. Gas. Die Kosten hängen stark von der Sparsamkeit, der Größe des Hauses, Anzahl der Personen im Haus und den Gepflogenheiten eines jeden ab. Im Durchschnitt kann man aber mit folgenden Beträgen rechnen. Als Abschlag für Strom 70 EUR im Monat. Die Kosten für Wasser und Abwasser betragen 60 EUR im Monat und der Abschlag für Gas 110 EUR im Monat. Wer mit einer Wärmepumpe heizt anstatt mit Gas, hat höhere Aufwendungen für den Strom und sicherlich auch einen Wartungsvertrag für die Wärmepumpe. Dafür entfallen die Kosten für Gas.  

Kosten für den Schornsteinfeger

Wer mit einem Schornstein baut, und das sind heutzutage die meisten, muss mit jährlichen Kosten für den Schornsteinfeger rechnen. Jedes Jahr kommt dieser und fegt den Schornstein aus. Jedes zweite Jahr findet zusätzlich eine Wartung der Heizungsanlage durch den Schornsteinfeger statt. Unser Schornsteinfeger war bereits zum Fegen da, die Rechnung steht noch aus. Aber wir gehen von 80 EUR aus und somit rund 7 EUR im Monat.

Kosten für Müllentsorgung

Natürlich fällt in jedem Haus Müll an. Für die Entsorgung des Mülls sind regionale Abfallentsorgungsunternehmen zuständig. Die Entsorgung von Plastikmüll (gelber Sack) und die Entsorgung von Papiermüll (blaue Tonne) ist kostenlos. Kostenpflichtig dagegen sind die Biotonne und der Restmüll. Der Kosten sind hierbei abhängig von der Größe der Tonne und dem Entsorgungsturnus (z.B. alle 2 Wochen). In manchen Regionen oder Bundesländern ist auch eine Mindestabnahme üblich, unabhängig von der Häufigkeit der Entleerung. Wer einen Kompost auf seinem Grundstück hat, kann die Biotonne einsparen und ein paar Euro im Jahr sparen. Wir verwenden eine 60 Liter Biotonne und 120 Liter Restmülltonne mit Entleerung im 2-wöchigen Rhythmus. Zusammen mit der Grundgebühr die pro Jahr und pro Person zu entrichten ist kommen wir auf einen ungefähren Jahresbetrag von 220 EUR und somit 18 EUR im Monat.

Kosten für Versicherungen

Um im Schadensfall abgesichert sein, benötigt man eine Versicherung. Als Hausbesitzer sind die wichtigsten Versicherungen eine Hausratversicherung, Wohngebäudeversicherung und eine Haftpflichtversicherung. Sie können unterschiedlich ausgeprägt sein, aber darauf verzichten sollte man nicht. Die Hausratversicherung versichert Gegenständen am und im Haus gegen Schäden durch Diebstahl, Vandalismus, Brände, Sturm und Wasser ab. Die Wohngebäudeversicherung versichert sich dagegen Schäden am Haus selbst ab. Die Haftpflicht kommt zum Tragen wenn Schäden gegenüber anderen Personen verursacht werden. Das klassische Beispiel ist das Verletzen des Postboten, da der Hausbesitzer seiner Pflicht des Streuens im Winter nicht nachgekommen ist. Mit mindestens 10 EUR im Monat je Versicherung (insgesamt 30 EUR) sollte man hierbei rechnen.

Kosten für Straßenreinigung und Winterdienst

Wir selbst wohnen in einer privaten Straße und daher entfallen bei uns diese Kosten. Andernfalls fallen Kosten für Winterdienst und Straßenreinigung an, welche an die Stadt oder Kommune zu entrichten sind. Oft bezahlt man hierbei einen Betrag pro Straßenmeter, an welchen das Grundstück angrenzt. Ein Monatsbetrag von 10 EUR ist hierfür ein Richtwert.

Kosten für Telefon, Internet, SAT und GEZ

Mit dem Anschluss für das Internet ist in der Regel auch der Telefonanschluss inbegriffen. Über welchen Anbieter oder Provider man diesen bezieht hängt davon ab, wer überhaupt alles in der bewohnten Straße verfügbar ist. Das lässt sich meist schnell durch einen Anruf beim Anbieter oder Verfügbarkeitstools im Internet herausfinden. Auch welche Übertragungsraten und Geschwindigkeiten möglich sind. In städtischen Gebieten ist die Verfügbarkeit von Highspeed-Internet (VDSL) immer mehr gegeben. Während es in ländlichen Gebieten und Dörfern meist nur einen einfachen DSL-Anschluss gibt.
Für den Fernsehanschluss musst nicht unbedingt bezahlt werden. Mit der Installation einer SAT-Schüssel auf dem Dach oder einen DVBT-Antenne (falls möglich) kann Fernsehen direkt empfangen werden. Kosten fallen nur an, wenn der SAT-Anschluss über den Internetanbieter bezogen wird (IP-TV) oder Zusatzpakete für beispielsweise den Empfang von HD-Fernsehen oder Video-on-Demand dazu gekauft werden. Man sollte für Internet, Telefonie und Fernsehen in etwa 30 EUR im Monat einplanen.

In jedem Fall sind jedoch die allseits bekannten GEZ-Gebühren zu entrichten. Diese werden pro Quartal abgebucht und belaufen sich auf 52 EUR im Quartal. Pro Monat ist also mit Kosten von rund 17 EUR zu rechnen.

Kosten für Baufinanzierung

Für die Erfüllung des Traums vom Eigenheim nimmt man in der Regel ein Kredit bei der Bank auf, um sein Vorhaben zu finanzieren. Die zu zahlende Rate, bestehend aus Zinsen und Tilgung, ist jeden Monat an die Bank zurück zu zahlen. Je nach finanzieller Lage eines jeden und wieviel im Monat zusätzlich aufgewendet und gespart werden soll, ergibt sich die Rate. Ein üblicher Wert sind ca. 1.000 EUR.

Weitere mögliche Kosten

Es gibt noch eine Reihe weiterer fixer Kosten, welche im Monat entstehen können. Viele sind aber eher individuell. Oft wird ein Wartungsvertrag mit einer regionalen Heizungs- und Sanitärfirma abgeschlossen. Diese wartet alle ein bis zwei Jahre die Heizungsanlage.
Auch eine Putzkraft ist üblich, welche beispielsweise einmal pro Woche für 2-4 Stunden das Haus auf Vordermann bringt. Das sind beides jedoch nur Ideen weiterer möglicher Kosten und daher auch nicht Bestandteil in dieser Rechnung.

Gesamtkosten für fixe Ausgaben eines Hausbesitzer

Zählen wir alle Kosten zusammen, so erhalten wir monatliche Fixkosten für das Haus von 372 EUR. Dazu kommen die monatlichen Aufwendungen für die Rückzahlung des Kredits, welche ich mit 1.000 EUR kalkuliert habe. An dieser Stelle wäre natürlich interessant wo eure Fixkosten in etwa liegen und wo die Unterschiede ggf. gravierender sind als hier dargestellt wurde? Vielleicht haben wir auch noch die eine oder andere Kostenposition vergessen? Dann freuen wir uns auf Kommentare und Hinweise.

Tilgungsrechner

Neues Tool: Tilgungsrechner zur Berechnung der Baufianzierung

Seit ein paar Tagen gibt es in unserem Baublog einen Tilgungsrechner. Auch wenn es bereits im Internet viele unterschiedliche (auch gute) Tilgungsrechner gibt, hatte ich Lust einen eigenen zu erstellen.

Zum Tilgungsrechner

Was kann der Tilgungsrechner?

Das was er können sollte. Anhand des eingegebenen Darlehens, dem Sollzins und der Sollzinsbindung errechnet er die Laufzeit und zu zahlenden Zinsen. Außerdem erstellt er einen vollständigen Tilgungsplan. Auf dem ist ersichtlich wieviel jedes Jahr getilgt wird, wie hoch die Zinsrate ist und wie sich die Kosten für Zinsen und Tilgung pro Jahr entwickeln.

Bei der Angabe der Tilgung kann zwischen der Angabe eines Tilgungssatzes in Prozent oder der Angabe einer festen Monatsrate gewählt werden. Die Angabe einer festen Monatsrate wird meist getätigt, wenn fest steht, wieviel Geld jedem Monat für die Abzahlung des Kredits zur Verfügung steht. 

Zusätzlich ist die Angabe einer optionalen Sondertilgung möglich. Ist diese mit angegeben, wird sie in der Berechnung berücksichtigt und mit aufgeführt. 

Besondere Features

Ein paar kleine Extras bringt der Tilgungsplaner noch mit die man nicht in jedem anderen Baukostenrechner findet.

Grafische Darstellung

Die Entwicklung der Zins- und Tilgungsrate wird grafisch in einem Diagramm dargestellt. Pro Jahr können per Mouseover-Effekt die aktuellen Werte des jeweiligen Jahres abgelesen werden. Der Tilgungsrechner ist responsive, kann also auch mit mobilen Endgeräten bequem benutzt werden.

Drucken Funktion

Möchte man die Berechnung speichern, so kann diese mit Hilfe der Drucken-Funktion ausgedruckt oder als PDF abgespeichert werden. 

Vergleichen Funktion

Ändert man die eingegebenen Werte und berechnet die Tilgung erneut, so können die neuen Ergebnisse mit den vorherigen verglichen werden. Dadurch erhält man ein besseres Bild,  wie sich beispielsweise die Erhöhung des Tilgungssatzes oder die Angabe der Sondertilgung auswirkt. Bis zu 3 verschiedene Berechnungen können direkt und anschaulich miteinander verglichen werden.

Euer Feedback

Nehme ich gern an um eventuell vorhandene Fehler oder gar Optimierungen und neue Features zu erweitern. Ich freue mich auf Anregungen!

Mehrkosten Hausbau

Mehrkosten und unerwartete Kosten beim Hausbau

Auch wenn die Finanzplanung beim Hausbau noch so gut und intensiv vorbereitet und geplant wird. Es gibt immer unerwartete Mehrkosten mit denen man nicht gerechnet hat. Mitunter sind es auch völlig banale Dinge, die man lediglich unterschätzt hat, da man sich im Vorfeld zu wenig mit bestimmten Themen auseinander gesetzt hat.
Wir wohnen nun eine Weile im Haus und haben uns einmal unsere gut geführte Excelliste mit Ausgaben und Kostentabellen angeschaut und eine kleine Bilanz gezogen. Welche Kosten waren gut geschätzt, wo gab es Mehrkosten und welche Punkte hatten wir schlichtweg in der Planung vergessen – Themen die vielleicht dem einen oder anderen künftigen Bauherren in der Planung helfen.

Der Kostenplan vom Generalunternehmer

Zusammen mit dem Kostenangebot für unser Haus, erhielten wir von Town & Country auch einen Kostenplan der zu erwartenden Nebenkosten. Dieser enthielt unterschiedliche Positionen an Mehrkosten mit Pauschalpreisen die zu erwarten sind. Im Plan waren z.B. enthalten:

  • Bauwasser- und Baustrom: 2.000 EUR
  • Vermesser, Statiker, Gebühren: 5.000 EUR
  • Mehrgründung: 4.000 EUR
  • Hausanschlüsse / Medien: 5.000 EUR
  • Bemusterungspuffer: 5.000 EUR

Anhand einer solchen Kostenaufstellung kann man sich als Bauherr zunächst orientieren bzw. muss sich meist auch darauf verlassen. Denn die zu verrichtenden Arbeiten werden von der beauftragten Baufirma bzw. den ausgewählten Subunternehmen ausgeführt und auf diese hat man keinen Einfluss. Aus diesem Grund ist es auch wichtig, sich selbst eine genaue Kostenkalkulation zu machen und den ausgehändigten Kostenplan  als Grundlage zu nutzen.  Viele Kostenpositionen sind in dieser Planung noch nicht enthalten, wie z.B. Möbel oder die Küche. Auch viele kleinere Kosten wie beispielsweise ein Briefkasten, Lampen und dergleichen kommen hier nicht vor. Man tut also gut daran, sich zusätzlich einige Reserven bei Seite zu legen für unerwartete Kosten.

  1. Tipp: Selbst eine möglichst genaue Kostenkalkulation aufstellen. Genügend zusätzliche Reserven einplanen.
  2. Tipp: Eine genauere Übersicht der zu erwartenden Kosten findet ihr in unserem Baukostenrechner. Diesen könnt ihr auch individuell anpassen und erweitern. Die fertige Kostentabelle druckt ihr euch am besten im Anschluss aus.

Mitunter gibt es auch örtliche Besonderheiten, die in den Kostenpauschalen noch nicht berücksichtigt wurden sind. Das Bodengutachten kann ergeben, dass der Boden nicht für den Bau eines Hauses geeignet ist und ein Austausch erfolgen muss. Es kann einen Bebauungsplan geben, der spezielle Vorschriften an Art und Aussehen des Hauses macht. Auf dem Grundstück stehen Bäume die gefällt werden müssen. Dies sind nur ein paar Beispiele.

Entstandene Zusatzkosten und Mehraufwand

 Wir haben über alle Ausgaben Buch geführt und diese, jeweils nach Kategorie sortiert, in einer Excel-Tabelle mitgeschrieben. Somit können wir jetzt recht gut sagen, wo Mehrkosten entstanden sind und bei welchen Posten wir sogar Geld eingespart haben. Manches haben wir zugegebener Maßen auch etwas unterschätzt, hatten aber für solche Fälle genügend Reserven einbehalten.

Mehrkosten bei Gebühren und Vermesserkosten

Im Kostenplan wurde ein Pauschalbetrag in Höhe von 5.000 EUR für allgemeine Gebühren, Kosten für die Vermessung und den Statiker kalkuliert. Folgende Kostenpositionen und Rechnungen haben wir hierbei insgesamt beglichen:

Position Kosten
Gebühren,  Bereitstellung Vermessungsunterlagen vom Katasteramt 280 EUR
Gebühren. Negativbescheid 20 EUR
Gebühren, Vorabprüfung vom Schornsteinfeger * 60 EUR
Gebühren, Abnahme Schornstein durch Schornsteinfeger * 150 EUR
Gebühren, Vorschussgebühr für Bauantrag 600 EUR
Gebühren, Eintragung der Auflassungsvormerkung 570 EUR
Gebühren, Restgebühr für Bauantrag 200 EUR
Gebühren, Eintragung / Löschung im Grundbuch 280 EUR
Gebühren, Eintragung im Katasteramt 90 EUR
Statiker, Prüfbericht 1230 EUR
Vermesser, amtlicher Lageplan 850 EUR
Vermesser, amtlicher Lageplan Ergänzungskosten 470 EUR
Vermesser, amtlicher Lageplan (Korrekturen) * 120 EUR
Vermesser, Feinabsteckung 600 EUR
Vermesser, Gebäudeeinmessung 720 EUR
Summe  6240 EUR

Die geplanten Kosten für die Gebühren, den Vermesser und Statiker wurden also um 1.240 EUR überschritten. Diese mussten wir von unseren Reserven begleichen. Von uns nicht bedacht waren die Kosten für den Schornsteinfeger. Dieser macht eine Zwischen- und Endabnahme vom Schornstein und dem Kamin und kostet ca. 200 EUR. Die 120 EUR für Korrekturen des Lageplans sind wohl auf Pingeligkeit des Bauamtes zurückzuführen, weswegen dieser nachbearbeitet werden muss. Ansonsten hat der Vermesser in Summe wohl einfach mehr gekostet als vom Bauträger kalkuliert wurde. 

Mehrkosten bei der Errichtung der Baustraße

Ob eine Baustraße notwendig ist, wussten wir lange nicht. Hier sollte man sich in jedem Fall genau informieren. In unserem Fall war sie erforderlich, da andernfalls Kräne und schwere Maschinen keinen festen Untergrund am Haus gehabt hätten. Die Baustraße wurde mit 1.500 EUR veranschlagt, welche wir auch eingeplant hatten. Am Ende hatte sie 2.200 EUR gekostet, da ein kleiner Baum im Weg stand. Diesen hatten wir nicht bedacht und somit kamen nochmal rund 700 EUR hinzu.

Mehrkosten bei der Badplanung

Badplanung Kosten

Mehrkosten bei der Badplanung

Die Errichtung unseres Bades (Artikel zu unserer Badplanung) nach unseren Wünschen war uns besonders wichtig. Daher haben wir auch auf alle Standard-Elemente der Badausstattung verzichtet, diese komplett heraus rechnen lassen und das Bad in die Hände der Bauhaus Bäderwelt gegeben. Am Ende waren wir zufrieden, jedoch die Dusche ist noch immer nicht nutzbar und verursacht erhebliche Mehrkosten. Die geplanten Duschwände aus Glas (bestehend aus festem Seitenteil und Glastür für die bodentiefe Dusche) konnten nicht montiert werden, da das Gefälle in der Dusche zu breit geworden ist. Die Tür kann nicht montiert werden. Außerdem ist die Trockenbauwand zu kurz, so dass beim Bohren der Duschwand-Halterungen die Fliesen sehr wahrscheinlich weg platzen würden. Wir müssen also auf eine maßgeschneiderte Lösung zurückgreifen, welche uns ca. 950 EUR mehr kosten wird. 

Mehrkosten durch Malerarbeiten

Kostenpunkt Malerarbeiten

Kostenpunkt Malerarbeiten

Die Malerarbeiten hatten wir nicht vergessen in der Kalkulation, aber komplett unterschätzt. Theoretisch müsste man sich noch vor der Finanzplanung über alle noch kommenden Kosten für Bodenbeläge, Malerarbeiten, Wände und Decken etc. Gedanken machen. Vorausgesetzt man weiß auch schon, wie und mit welchem Bodenbelag man jeden Raum gestalten möchte. Streng genommen müsste man sich vorher diverse Angebote einholen, um genaue Kosten einzukalkulieren. 
Da wir selbst Laien sind und für das Streichen der Wände und Decken im Haus Zeit und Know-How fehlte haben wir es eine Fachfirma machen lassen. Wir hatten mehrere Angebote eingeholt aber das es am Ende ca. 7.000 EUR werden würden, war uns nicht bewusst.

Mehrkosten beim Gas- und Elektroanschluss

Zunächst hatten wir lange überlegt, ob wir die Hausanschlusssäule vor dem Haus stehen lassen oder nach innen legen lassen. Eine rein optische Sache, aber am Ende haben wir uns entschieden sie umlegen zu lassen. Das hat uns 480 EUR gekostet. Geld welches wir zwar eingeplant haben, aber auch gern für andere Dinge ausgegeben hätten. Nicht eingeplant waren die 400 EUR für das spezielle Leerrohr für die Hausdurchführung des Elektroanschlusses. Dies wurde vom regionalen Netzbetreiber vorgeschrieben, aber auch anfangs nicht bekannt und von der Baufirma nicht berücksichtigt wurden. Des weiteren wurde uns die anfangs als optional angegeben Gerüstbrücke für die Medieninstallation später doch aufgezwungen, da man ohne sie keinen Graben bei stehendem Gerüst erstellen kann. Weitere 280 EUR kamen hierbei hinzu.

Mehrkosten durch Bauverzögerung und Bereitstellungszinsen

Im Dezember haben wir erfahren, dass unser Außenputz aufgrund der Witterung nicht gemacht werden kann. Ohne Außenputz wird die dafür fällige Rechnung nicht gestellt und der Restbetrag des Darlehens bei der Bank kann nicht ausgezahlt werden. Wir zahlen also weiterhin Bereitstellungszinsen und können nicht mit der Tilgung beginnen. Inzwischen sind ca. 500 EUR Mehrkosten dadurch entstanden.

Mehrkosten durch Mängel und zusätzliche Gutachten

Die Mängel bei unserem Hausbau hielten sich im Rahmen. Dennoch gab es bei uns Mängel in Form von nicht fachgerecht ausgeführten Abdichtungen an Leerrohren. Diese wurden bis zum Schluss nicht sorgfältig nachgebessert, erforderten viele Telefonate und zusätzliche Begutachtungen vor Ort durch unseren Baubetreuer. Die Mehrkosten betragen ca. 300 EUR.

Mehrkosten durch Werkzeug und kleinere Anschaffungen

Kleinvieh macht auch Mist. Es gibt viele notwendige Utensilien, Werkzeuge und Anschaffungen die im Haus notwendig sind. Vieles hat man anfangs einfach nicht auf dem Schirm, da man sich nicht über alle anstehenden Arbeiten und das benötigte Werkzeug informiert hat oder mit dem vorhandenen einfach kein gutes Ergebnis erzielt. 

Neue Fritzbox für VDSL-Anschluss – unsere alte Fritzbox war nicht für den Highspeed-Internet Anschluss VDSL ausgelegt. Also musste für 100 EUR eine neuer her.


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Kappsäge für Gehrungsschnitte – die Sockelleisten im gesamten Haus machen wir in Eigenleistung. Später verlegen wir noch Rauhspund im Dachboden. Hier kommt man mit einer normalen Gehrungslage und Säge nicht weit. Daher musste ein professionelles Werkzeug her. Eine Metabo KGS 216 M Kapp- und Gehrungssäge für 180 EUR.


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Fensterwischer von Kärcher – die Bauphase und den Außenputz hinterlässt sehr viel Dreck und Putzreste auf den Fensterscheiben. Mit Lappen und Fensterreiniger kommt man hier nicht weit, daher haben wir uns einen Kärcher Fensterwischer und „Putzboy“ zum Entfernen der Putzreste für insg. 70 EUR gekauft. 


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Fazit

Zusammenaddiert kommen wir auf einige Tausend Euro die wir noch zusätzlich in unser Haus haben einfließen lassen. Die Mehrkosten zeigen, dass diese nicht immer selbstverschuldet sind, sondern mitunter aufgrund falscher Auskünfte oder mangelnder Planung seitens der Bauleitung passieren. Unter gewissen Umständen hat man Möglichkeiten sich Kosten zurückerstatten zu lassen, aber das ist sehr individuell. Da auch viele unerwartet Kosten entstehen können, die nichts mit dem Hausbau zu tun haben, ist es um so wichtiger Reserven beiseite zu legen.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen können hohe Kosten verursachen

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Vergangenen Samstag haben wir wieder bei einem Kaffee zusammen gesessen und unseren Finanzcheck gemacht. Wo stehen wir finanziell? Welche Rechnungen sind beglichen und welche Kosten kommen noch? Wie sieht unser Budget und Eigenkapital aus und haben wir an alles gedacht? Diese regelmäßigen Checks helfen ungemein, seine Finanzen im Blick zu halten und nicht eines Tages eine böse Überraschung zu erleben. Seit einigen Monaten zahlen wir nun auch gezwungener Maßen unsere Bereitstellungszinsen an unsere Bank. Die Bereitstellungszinsen liegen meistens bei 0,25 Prozent pro Monat und fallen auf den gesamten Betrag des noch nicht abgerufenen Kredits an.  Auch wir haben anfangs diese Kostenposition unterschätzt, denn auf längere Zeit kommen hier recht hohe Beträge zusammen. Ein Grund mehr sich hierüber von Anfang an im Klaren zu sein, welche Beträge dabei auf einen zu kommen und dass eine länge bereitstellungsfreie Zeit sich mitunter bezahlt macht.

Hinweis: Um sich einen Überblick über alle Hausbau- und Nebenkosten zum machen, könnt Ihr gern unseren Baukostenrechner nutzen.

Bereitstellungszinsen in Zahlen ausgedrückt

In der Regel hat man als Bauherr neben dem Bankkredit auch einen KfW-Kredit und zahlt für beide den vereinbarten Bereitstellungszins. Für den KfW-Kredit liegt der Zinssatz ca. bei 0,25%, beim Bankkredit in der Regel niedriger bei ca. 0,15%. Der KfW-Kredit hat standardmäßig eine bereitstellungsfreie Zeit von 6 Monaten. Nach diesem Zeitraum (beginnend ab der Annahme des Bankkredites) müssen die Bereitstellungszinsen bezahlt werden.

Bereitstellungszinsen für den KfW-Kredit:

KfW-Darlehenssumme: 50.000 EUR
KfW-Bereitstellungszinssatz: 0,25 %KfW-Bereitstellungszinsen: 125 EUR

Bereitstellungszinsen für den Bank-Kredit:

KfW-Darlehenssumme: 200.000 EUR (Annahme)
KfW-Bereitstellungszinssatz: 0,2 %
KfW-Bereitstellungszinsen: 400 EUR

Die Darlehens-Zusage seitens der Bank ist meist einer der ersten Schritte, noch bevor es zum Notar oder zur Einreichung der Baugenehmigung kommt. Es verstreichen also noch einige Monate, vor allem dann, wenn sich wie in unserem Fall die Baugenehmigung ewig in die Länge zieht. Dabei gibt es einige, die noch weitaus länger auf ihre Genehmigung warten müssen. Nach 6 Monaten werden also jeden Monat 125 EUR vom Konto abgebucht. Sofern man sich für seinen Hauptdarlehen bei der Bank ebenfalls auf eine bereitstellungsfreie Zeit von 6 Monaten geeinigt hat, werden nun sogar insgesamt 525 EUR monatlich abgebucht. Nach 6 Monaten sind bereits Kosten in Höhe von 3.150 EUR entstanden. Kosten die man in dem Ausmaß wahrscheinlich nicht eingeplant hatte.

Auch wenn nun der Bau endlich begonnen hat und die ersten Raten fällig werden, so ist das Darlehen nicht sofort aufgebraucht, sondern wird nach und nach ausgezahlt. Die zu zahlenden Bereitstellunszinsen bleiben weiterhin bestehen und müssen fortlaufend auf den jeweiligen Restbetrag gezahlt werden. Erst wenn die Darlehen vollständig aufgebraucht sind, werden keine Bereitstellunszinsen mehr von der Bank abgebucht. Wurde beispielsweise der KfW-Kredit mit den ersten 2-3 Raten aufgebraucht, so verbleiben immer noch monatlich 400 EUR für die Bereitstellung des Hauptdarlehens.

Werden die ersten Raten fällig, kann man als Bauherr selber entscheiden ob man diese zunächst vom Kfw-Darlehen oder Bank-Darlehen bezahlen lässt. Mitunter lohnt es sich einmal aus zurechnen, in wie fern sich das auf die weiteren Bereitstellungszinsen auswirkt. Dazu ein kleines Rechenbeispiel unter der Annahme, dass die bereitstellungsfreie Zeit beider Darlehen abgelaufen ist.

Die erste zu zahlende Rate sei 30.000 EUR. Wird diese vom KfW-Darlehen bezahlt, verbleiben dort 20.000 EUR und das Bank-Darlehen unangetastet mit 200.000 EUR. Es müssen also für die nicht abgerufenen Kredite ab jetzt 400 EUR + 50 EUR = 450 EUR bezahlt werden.
Wird die Rate dagegen vom Bank-Darlehen bezahlt, verbleiben dort 170.000 EUR und es ergeben sich für die nicht abgerufenen Kredite ab jetzt 340 EUR + 125 EUR = 465 EUR. Bei diesem Beispiel ist der Unterschied mit 15 EUR beinahe zu vernachlässigen. Je nach Zinssatz beider Kredite können aber auch größere Abweichungen entstehen und man kann durchaus einige Euro einsparen.

Zusammengefasst

Bleibt wohl nur zu sagen, dass man diese Kosten nicht vernachlässigen sollte. Die ersten Google Suchergebnisse bei der Suche nach „Hausbau Nebenkosten“ erwähnen diese Position, bis auf eine Ausnahme, nicht. Des weiteren sollte man beim Vergleichen der Kreditangebote die Konditionen gut vergleichen, da die bereitstellungsfreie Zeit je nach Angebot unterschiedlich ist.

Finanzplanung für den Hausbau – Herangehensweise und Tipps

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Der wohl häufigste Grund warum sich viele gegen den Hausbau entscheiden ist die Angst vor den finanziellen Risiken, der hohe Kredit, der auf einem lastet und die Bedenken die Raten irgendwann nicht mehr leisten zu können. Umso wichtiger ist es, eine gute und genaue Finanzplanung zu machen: Welche finanziellen Mittel stehen mir zur Verfügung? Welche Raten kann ich mir leisten und welche Kosten muss ich einplanen? Wir haben sehr viel Zeit in unsere Kosten- und Finanzplanung gesteckt und möchten Euch gern Tipps und Anregungen geben.

Richtiges Einschätzen des Eigenkapitals

Eigenkapital ermitteln

Eigenkapital bestimmen

Ohne genügend Eigenkapital ist ein Hausbau fast nicht möglich, denn kaum eine Bank wird einen Kredit gewähren, wenn man ohne eigene finanzielle Mittel vor der Tür steht. In Büchern liest man oft Zahlen wie 20% oder 30% des Gesamtaufwands sollte aus dem Eigenkapital kommen. Grundsätzlich kann man sagen, je mehr Eigenkapital, desto besser. Aber man darf nicht den Fehler machen und das komplette Eigenkapital angeben, denn es viele ungeplante Kosten wie Reparaturen, ungeahnte Mehrkosten beim Haus und die Einrichtung des späteren Hauses muss schließlich auch noch bezahlt werden.
Zum Eigenkapital gehören neben dem Geld auf dem Bankkonto auch evtl. vorhandene Bausparverträge, Fonds und andere Kapitalanlagen auf die zugegriffen werden können.

Welche Rücklagen sollte ich einkalkulieren?

  • Möbel für das Haus
  • Küche
  • Material für Böden, Wände und Fliesen
  • Dienstleistungen (Maler, Fliesenleger)
  • Kamin (gemauert)
  • Außenanlagen (Einfahrt, Carport, Gehwege, Terrasse)
  • Umzugskosten
  • Reserven für Reparaturen (z.B. Auto, Waschmaschine)

Hat man die Rücklagen einbezogen, so kennt man nun den Wert des Eigenkapitals, welches man für den Hausbau einsetzen kann. Als nächstes macht man sich Gedanken, welche monatlichen Rate man für die Rückzahlung aufbringen kann und möchte. Wir haben es sehr detailliert gemacht und eine Aufstellung aller monatlichen Kosten in Form einer Tabelle angefertigt, als würden wir bereits im Haus wohnen (denn ein Haus hat andere Fixkosten als eine Wohnung).

Ermittlung der monatlichen Ausgaben und Fixkosten

Hier eine Auflistung unserer monatlichen Ausgaben (keine realen Zahlen).

Posten monatliche Kosten
Einnahmen (Gehalt, Kindergeld) + 4.000 EUR
Ausgaben für Kind – 400 EUR
Lebenshaltung (Essen, Drogerie, Kantine) – 700 EUR
Betriebskosten Haus – 400 EUR
Auto (Steuer, Tanken) – 200 EUR
Telefon / DSL / Handy – 70 EUR
Strom – 50 EUR
GEZ – 20 EUR
 Arzt / Apotheke – 50 EUR
 Shopping – 250 EUR
 Bus / U-Bahn Abo – 150 EUR
 Urlaub – 100 EUR
Sonstiges – 200 EUR
Übrig im Monat + 1.260 EUR

Es wäre nun sicherlich falsch zu sagen, man könne im Monat ca. 1.250 EUR für die Kreditrate investieren, denn zum einen gibt es meist noch unvorhersehbare Kosten und zum anderen möchte (oder sollte) man dennoch auch Rücklagen bilden können und jeden Monat ein paar Euro sparen. Also lieber auf Nummer sicher gehen und nur 900 EUR oder 1.000 EUR im Monat für das Darlehen investieren. Außerdem kann die Rate im Nachhinein auch angepasst werden, doch dazu später mehr.

Kosten und Nebenkosten für das Haus ermitteln

Baut man wie wir das Haus über einen Generalunternehmer, so ist es in der Regel dessen Aufgabe, ein zum Budget passendes Haus zu finden. Dieser fragt in der Regel im ersten Gespräch nach den finanziellen Mitteln und dem Verdienst. Anhand dessen werden passende Häuser vorgeschlagen, welche man sich auch leisten kann. Dennoch wird der ein oder andere Schlucken, wenn er letztlich den finalen Preis inkl. aller Nebenkosten sieht, die da auf einen zukommen. Nicht selten wählt man an diesem Punkt doch die nächst kleinere Variante des Hauses oder lässt das mit der Garage oder dem Keller lieber sein. Nachfolgend ein Beispiel, wie so eine Kostenaufstellung (leicht abgewandelt) in etwa aussieht um ein Gefühl der Kosten zu bekommen, die einen erwarten.

Posten Preis
Kosten Grundstück 100.000 EUR
Erschließung Grundstück  20.000 EUR
Grunderwerbsteuer (5%) 5.000 EUR
Kosten Haus 200.000 EUR
Hausanschlüsse / Medien 5.000 EUR
Notar (2,5%) / Grundschuldbestellung 5.000 EUR
 Mehrgründung / Fundamenterhöhung 5.000 EUR
 Bauwasser / Baustrom / Baustraße 3.000 EUR
 Vermesser / Statiker / Gebühren 5.000 EUR
 Bemusterungspuffer 5.000 EUR
Bauzeitzins / Bereitstellungszinsen 2.000 EUR
Gesamtkosten 355.000 EUR

Hinzu kommen die oben erwähnten Kosten (die bereits bei Seite gelegt wurden) für Küche, Möbel, Handwerker und Materialkosten für Böden und Wände. Auch ist der Bemusterungspuffer mit 5.000 EUR nicht selten zu knapp bemessen. Oft möchte man viel mehr Steckdosen als geplant, bessere Ausstattung des Bades als im Standard geplant, hier noch ein Fenster mehr, dort noch eine Wand. Die Kosten gehen hier schnell in die Höhe und machen den Braten fett. Aber nun hat man eine ungefähre Vorstellung welche Kosten einen erwarten, kennt seine monatlichen Kosten und welche Rate man sich im Monat leisten kann.

Hinweis: Um sich einen Überblick über alle Hausbau- und Nebenkosten zum machen, könnt Ihr gern unseren Baukostenrechner nutzen.

Baufinanzierung berechnen / Tilgungsplan ermitteln

Baufinanzierung Rechner Online

Tilgunsplan erstellen mit Finanzierungsrechner

Mit den bisher ermittelten Daten kann man sich einen groben Finanzierungsplan erstellen um einmal zu sehen, wie lange man einen Kredit zurück zahlen müsste. Im Internet gibt es viele kostenlose Kreditrechner bzw. Baufinanzierungsrechner, ich persönlich habe gern  www.baufi24.de genommen. Hier muss der Darlehensbetrag (das Geld, welches ich von der Bank leihen möchte), der Kaufpreis des Objekts sowie die Sollzinsbindungsfrist eingegeben werden. Des weiteren ist zwischen einem Tilgungssatz oder einer konstanten Monatsrate zu wählen. Zusätzlich kann optional eine Sondertilgung vereinbart werden. Die Sondertilgung ermöglicht es zusätzlich zur normalen Monatsrate einen weiteren Betrag (meist 3-5% des Darlehens) pro Jahr zu tilgen. Hat man also viel gespart, bietet es sich an diese Option zu nutzen um schneller seinen Kredit abzuzahlen. Bei der Suche nach dem richtigen Kredit sollte man folgende Dinge beachten (einige davon sind selbstredend):

  1. Je höher der Darlehensbetrag, desto höher sind die Zinsen.
  2. Je länger die Sollzinsbindung, desto höher sind die Zinsen, aber man sichert sich den niedrigen Zins länger.
  3. Die Option zur Sollzinsbindung ist zu empfehlen, aber erhöht minimal den Zinssatz.
  4. Jede Bank verlangt Bereitstellungszinsen, i.d.R. nach 6 Monaten und in Höhe von 0,2 – 0,5% des Gesamtbetrags. Je niedriger die Bereitstellungszinsen und je später diese berechnet werden (z.B. nach 12 Monaten) desto besser. Zu empfehlen sind 12 Monate bereitstellungsfreie Zeit. Auch wenn das Darlehen teilweise in Anspruch genommen wird, fallen Bereitstellungszinsen an, allerdings nur noch auf den Restbetrag.
  5. Die Option die Tilgung kostenfrei anzupassen ist nützlich, denn es können bessere, aber auch schlechtere Zeiten kommen.
  6. Mit einer jährlichen Sondertilgung wird der zu tilgendene Betrag zusätzlich verringert. Das Darlehen ist schneller zurück gezahlt und die insgesamt zu zahlenden Zinsen sind geringer.
  7. Trotz aktuell niedriger Zinslage lohnt ein Vergleich der Banken. Die Leistungen variieren stark und auch die Zinsen de Banken unterscheiden sich teilweise um 0,5%.

Quelle: baufi24.de

KfW Darlehen

Wenn er neues Eigenheim errichtet bekommt vom Bund eine zusätzliche Förderung in Form eines vergünstigten Kredtis. Dieser wird von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergeben und sieht zwei spezielle Kreditprogramme vor. Zum einen 50.000 EUR in Form eines Wohneigentumsprogramms, welchen man grundsätzlich beim Neubau eines Einfamilienhauses erhält. Zum anderen noch einmal 50.000 EUR für den Bau eines Niedrigenergiehauses – sogenannten KfW-Häusern wie z.B. ein KfW 70 Haus oder KfW 40 Haus. Die KfW Kredite erhält man aktuell zu einem Zinssatz von 1,85% und einer Sollzinsbindung (SZB) von 10 Jahren. Die Darlehen werden einfach über die Bank mit beauftragt über welche man seinen Baukredit beantragt.

Privates Darlehen von der Familie

Nicht jeder möchte sich finanziell von der Familie unterstützen lassen, dennoch lässt sich dadurch viel Geld sparen. Für die Eltern oder Großeltern macht es finanziell keinen Unterschied, ob sie Ihr Geld bei einer Bank mit 0,6% Zinsen zum sparen angelegt haben oder einen Teil des Geldes an den Sohn oder die Tochter geben und eine Rückzahlung mit 0,6% Zinsen vereinbaren. Für den Hausbauer macht es finanziell einen Unteschied mehrerer tausend Euro aus. Es werden zum einen Kosten durch den niedrigeren Zins gespart und zu dem erhöht sich dadurch das Eigenkapital gegenüber der Bank und somit benötigt man einen geringeren Kredit, welches sich wiederum auf den Zinssatz auswirkt. Außerdem hat man den Bankkredit schneller zurückgezahlt.
Aber auch innerhalb der Familie ist es ratsam, Vereinbarungen dieser Art sowie die Art und Weise der Rückzahlung schriftlich festzuhalten.

Beispielrechnung

Die bisher genannten Zahlen (welche nicht unseren entsprechen) möchte ich gern anhand eines Rechenbeispiels verdeutlichen.

Gesamtkosten Haus und Grundstück: 355.000 EUR
Eigenkapital abzgl. Reserven: 40.000 EUR
privates Darlehen der Eltern: 50.000 EUR
Eigenkapital gesamt: 90.000 EUR
Benötigtes Darlehen: 265.000 EUR

Dieses teilt sich in ein Bankkredit mit 215.000 EUR (Zinssatz 2,0% und SZB 15 Jahre) und einen KfW Kredit mit 50.000 EUR (Zinssatz 1,85% und SZB 10 Jahre).

Kredite SZB Betrag Zins Tilgung
 Sondertilgung
 Gesamtzinsen
 Jahre Monatsrate
Eltern – 50.000 € 0,60% 3,00% 0,00 € 4.710 € 32 150,00 €
KfW 10 50.000 € 1,85% 2,50% 0,00 € 15.169 € 31,1 181,25 €
Bank 15 215.000 € 2,00% 1,50% 0,00 € 104.062 € 44 627,08 €
Gesamtrate im Monat 958,33 €

Anhand dieser Tabelle sieht man gut wie lange (44 Jahre) es ohne Sondertilgung dauert, seinen Kredit zurückzuzahlen und somit vollständig zu tilgen. Würde man nur 2.000 EUR jedes Jahr zusätzlich für eine Sondertilgung aufwenden, beträgt die Laufzeit bis zur Volltilgung statt 44 nur noch 34 Jahre. Hat man sogar noch mehr als 2.000 EUR übrig, können auch mehr sondergetilgt werden, sofern den maximalen Betrag von 5%, also 10.750 EUR nicht überschreitet. Der genaue Prozentsatz kann jedoch abweichen.

Absicherung der eigenen Familie

Schicksale gibt es leider immer wieder. Einen Fall den niemand wahrhaben haben möchte, aber gegen den man sich bzw. seine Familie absichern sollte. In der Regel läuft ein Kredit auf beide Ehepartner bzw. Mann und Frau. Somit müssen beide für die Rückzahlung aufkommen. Stößt einem etwas zu, so kommt zu allem persönlichen Leid auch noch der finanzielle Schaden dazu, denn nur die wenigsten können einen Kredit ganz allein bewerkstelligen. Mit einer Lebensversicherung, welche es bereits für 10 EUR im Monat gibt, kann man sich und seine Kinder absichern. Diese sollte man in Höhe der Darlehenssumme abschließen, um dadurch zumindest die Schulden bei der Bank begleichen zu können.

 

Informationen zum Thema Baufinanzierung

Mit diesem Thema kann man sich kaum genug befassen, auch wenn es für viele trocken und langweilig erscheinen mag. Es gibt viele Fachvorträge und Seminare zu diesem Thema bei denen sich man einen Einblick in das Thema holen kann. Wir haben einen  abendlichen Vortrag des Bauherren-Schutzbundes zu diesem Thema besucht und fanden ihn mit 5 EUR pro Person nicht nur preiswert, sondern auch sehr informativ und hilfreich. Ein solides, aktuelles Buch zum Thema Bauplanung ist ebenfalls sehr zu empfehlen. Uns persönlich gefällt das Bauherren Handbuch vom Stiftung Warentest Verlag sehr gut, welches wir bereits im Artikel Vorbereitungen für den Hausbau erwähnt haben.

5 Gründe warum sich ein Hausbau lohnt

Die Entscheidung zu einem eigenen Haus ist mit sehr vielen Überlegungen und Risiken verbunden. Neben dem recht hohen finanziellen Aufwand muss man sich überlegen, ob man bereit ist, sich die nächsten Jahre bzw. Jahrzehnte an ein Eigenheim und dem damit verbundenen Standort zu binden und ob die Beziehung zum Lebenspartner solide genug ist. Doch bei all diesen kritischen Vorüberlegungen sollte man nicht außer Acht lassen, welche lebensbereichernden Vorteile ein eigenes Haus mit sich bringt. Nachfolgend sind die 5 besten Gründe, die für ein Eigenheim sprechen aufgeführt.

1. Ein Haus steigert die Lebensqualität

Raus aus der Stadt, aus dem Stress, aus dem Lärm – das wollen viele, die sich für ein Eigenheim entscheiden. Viele haben die Stadt satt und möchten einfach nur noch „raus“. Natürlich muss ein Eigenheim sich nicht immer zwingend am Stadtrand bzw. auf dem Land oder in kleineren Orten befinden. Auch in Städten gibt es Haussiedlungen die sogar ein bisschen Natur mit sich bringen. Doch wer wirklich nachhaltig Ruhe und Natur sucht, zieht raus aufs Land oder zumindest in einen kleineren Ort bzw. Randbezirk. Hier ist es wesentlich ruhiger, die Luft ist besser und das Leben ist entspannter. Wer dann noch einen schönen Garten sein Eigen nennen kann, ist oft im Reinen mit sich und der Natur. Nicht nur die Seele, auch die Gesundheit profitiert vom natürlichen Lebensraum.

2. Das Eigenheim als sichere Kapitalanlage

In Zeiten von Finanzkrisen, unsicheren Renten und steigenden Mieten ist die Anschaffung eines Eigenheims eine zunehmend beliebtere Kapitalanlage. Oft ist dies ein sicheres Argument, wenn die hohen Invesitionskosten eines Hauses mit Grundstück einen an der Entscheidung zweifeln lassen. Und im schlimmsten Fall kann ein Haus samt den immer beliebter werdenden Grundstücken auch wieder verkauft werden. Während man Jahr für Jahr Tausende von Euro in die Miete seiner Wohnung steckt, ist ein Kredit für ein Haus irgendwann abbezahlt und kann dieses nun sein Eigen nennen.

3. Frei und selbstbestimmt im eigenen Haus leben

Die Wände der Wohnung dürfen nicht gestrichen werden weil der Vermieter es verbietet? Der Gemeinschaftsgarten darf nicht für eigene Bepflanzungen genutzt werden? Einen Stellplatz für das Auto gibt es nicht? Diese Probleme dürften mit einem Eigenheim der Vergangenheit angehören. Hier kann man sich handwerklich austoben, alles nach seinen Wünschen und dem eigenen Geschmack bauen, restaurieren, verändern und gestalten. Es ist weder eine Erlaubnis des Vermieters nötig, noch sind irgendwelche Nachbarn die nur durch eine Wand getrennt nebenan wohnen zu fragen, ob der Bohrer zu laut ist oder der Hammer an der Wand stört.

4. Im eigenen Haus endlich ohne fremde Menschen wohnen

Spätestens wenn die Untermieter mal wieder eine lautstarke WG-Party geben oder ein Kettenraucher mit brennender Zigarette durch das gesamte Treppenhaus gewandert ist, sehnt man sich nach den eigenen 4 Wänden. Auch enge Innenhöfe sorgen besonders im Sommer bei geöffnetem Fenster für einen erhöhten Lautstärkepegel und lassen so manch empfindliche Seele nicht schlafen. Natürlich gibt es als Mieter auch einige Rechte, doch will man des Hausfriedens willen nicht sofort gleich beim Vermieter oder der Polizei eine Beschwerde einreichen. Weitere Ärgernisse von Mitmietern sind häufig auch überfüllte Müllcontainer, die für genervte Müllabfuhrangestellte sorgen und die Nebenkosten für Abfall in die Höhe treiben. Genauso ärgerlich sind als Müllhalde missbrauchte Flure und Innenhöfe, wenn der Gang zum Sperrmüll für einige Nachbarn wieder einmal zu aufwendig war. Mit einem eigenen Haus zahlt man definitiv nur seine eigenen Abfallkosten, entscheidet selbst, wen man in sein Haus lässt und hat einen wesentlich ruhigeren Schlaf.

5. Den Luxus des Eigenheims bewusst genießen

Wahrlich, ein Haus ist Luxus wenn man die Bau- und Anschaffungskosten betrachtet.  Doch hat man sich dann schließlich für ein Eigenheim entschieden, kann man diesen Luxus auch bewusst im täglichen Leben genießen. Im Sommer muss man nicht mehr in einem überfüllten Park oder Biergarten sitzen. Man lädt sich nette Nachbarn ein und genießt einen Cocktail auf der eigenen Terrasse im Garten. Ein Sprung in den selbstgebauten Pool ist tausendmal schöner als sich mühselig im vollen Freibad ein Plätzchen zu suchen. Auch Kinder profitieren vom eigenen Garten und können sich richtig austoben und verbringen dazu wesentlich mehr Zeit im Grünen als Stadtkinder. Was vor allem Frauen zu ihrem persönlichen Luxus zählen ist der erheblich größere Platz im Haus für Kleidung und Schuhe. Wer träumt nicht von einem begehbaren Kleiderschrank?  Männer sind hingegen glücklich, wenn sie sich im eigenen Hobbyraum oder an der Werkbank in der Garage selbst verwirklichen können. Das alles ist mit einem eigenen Haus realisierbar.

Ist man erst einmal das Wagnis des eigenen Hauses eingegangen, kann und sollte man die tollen Seiten des Lebens im Eigenheim genießen. Nicht ohne Grund werden Eigenheime und die Flucht aus der Stadt zunehmend beliebter. Worauf also noch warten?

 

Erste Schritte – Baumesse und Infoveranstaltung

Die Idee zum Hausbau ist geboren – Und nun?

Wir möchten ein Haus bauen. Soviel steht fest. Doch lange Zeit ist nichts passiert, außer dass diese Idee schon wochenlang in unserem Kopf rumgeistert und wir ab und zu nach Grundstücken online gesucht haben. Doch jetzt muss es endlich mal voran gehen.

Infoveranstaltungen sind der erste Schritt

Wir waren auf einer Infoveranstaltung für Baufinanzierung.  Diese wurde vom BSB, dem Bauherren-Schutzbund e.V. durchgeführt. Es war sehr interessant und gleichzeitig erschreckend, was so für Kosten auf einen zukommen wenn man sich für den Bau eines Hauses entschieden haben.

Auch auf der Baumesse prasselten die Eindrücke und Informationen nur so auf uns ein. Als Laie ist man erstmal ganz schön überfordert. Das ist eher etwas für zukünftige Bauherren, die schon genau wissen was sie wollen. Doch wo fangen wir an? Wir bräuchten jemanden, der uns berät, uns an die Hand nimmt. Auch Bücher sind da nicht immer hilfreich und das Internet ist sowieso die diffuseste Informationsquelle. Wir schrieben also ein paar Firmen an, auch Makler. Auf der Baumesse schüttelte man nur den Kopf als wir sagten, wir wollen in Potsdam Zentrum bauen. Zu teuer, zu beliebt, zu schnell weg hieß es. Na toll, das kann ja was werden. Wie gehen wir es jetzt an? Erstmal müssen wir Baufirmen recherchieren und diese anfragen. Mal sehen was sich daraus ergibt.