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Bodengutachten erstellen

Kein Hausbau ohne Bodengutachten

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Das Bauen eines Hauses ist in den letzten Jahren sehr attraktiv geworden. Nicht ganz unbeteiligt sind hierfür mit Sicherheit die niedrigen Bauzinsen. Als Bauherr ist man anfangs oft sehr überfordert, weiß nicht woran alles zu denken ist und welche Schritte und Maßnahmen erforderlich oder ratsam sind. Nicht selten werden voreilige Entscheidungen euphorisch getroffen und Risiken und Folgen zu kennen.
Was aber immer zu empfehlen ist, beinahe fahrlässig ist, wenn man ohne baut, ist das Bodengutachten. Kein Bauherr sollte sein Haus auf ein Grundstück setzen, dessen Boden nicht genauer untersucht wurde.

Warum ein Bodengutachten erstellen lassen?

Die Beschaffenheit des Bodens bzw. des Baugrunds gibt eine Aussage darüber wie tragfähig, sicher und geeignet der Boden überhaupt für den Bau eines Hauses ist. Wird kein Baugutachten erstellt, kann es oft zu Bauverzögerungen, ungeplanten Mehrkosten und Feuchteschäden kommen.
Ein Bodengutachten muss durch einen unabhängigen Gutachter überprüft werden um Spätschäden oder auch Wertminderungen beim Wiederverkauf des Hauses oder des Grundstückes zu vermeiden.
Beim Bau mit einem Bauträger oder dem Erwerb einer bereits bestehenden Immobilie, sollte das vorgelegte Baugrundgutachten durch einen unabhängigen Sachverständiger geprüft werden. Zuzüglich zur Baugrunduntersuchung kann auch eine Altlastenuntersuchung angefordert werden. Diese stellt sicher ob und welche Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind.

Das Bodengutachten gibt Aufschluss über folgende Dinge:

  • Wie ist die Beschaffenheit des Bodens, welche Erdschichten und Materialen befinden sich auf dem Grundstück (geologisches Gutachten)
  • Ob und in welchem Grad ist der Boden konterminiert, z.B. durch ehemalige Kasernen oder Gewerbebetriebe die auf dem Grundstück oder der Umgebung standen
  • In welcher Tiefe liegt das Grundwasser, wie ist die Versickerung und Durchlässigkeit des Bodens
  • Bewuchs des Grundstücks wird in Form einer Beschaffenheitsanalyse aufgeführt und fotodokumentiert
  • Vormalige Nutzung wird aufgeführt (aber nur die direkte!)

Wie wird ein Bodengutachten erstellt?

Höhenprofil vom Bodengutachten

Höhenprofil vom Bodengutachten

Das Bodengutachten wird von einer Fachfirma (z.B. ein Ingenieurbüro) auf dem Grundstück durchgeführt. Dazu werden je nach Größe des Grundstücks zwei oder mehr Kernbohrungen mit speziellen Sonden an unterschiedlichen Stellen auf dem Grundstück vorgenommen. Die Messpunkte werden in einem Lageplan genau dokumentiert. Die Bohrungen erfolgen über mehrere Meter Tiefe und ergeben ein Bodenprofil mit allen ersichtlichen Erdschichten.
Alle Gesteins- und Erdschichten werden in einem Bohrprofil mit genauer Höhenangabe protokolliert und klassifiziert. Es ist genau ersichtlich welche Höhe der Mutterboden hat, ob die darunter liegende Schicht eher steif, locker oder mitteldicht ist. Auch ob die Erde sandig oder eher steinig ist geht aus dem Gutachten hervor.

Gefahren bei fehlendem oder falschen Bodengutachten

Liegt kein sachgemäßes Bodengutachten vor, so kann das fatale Folgen haben, die sich oft finanziell für den Grundstückseigentümer bzw. Bauherren auswirken. Neben dem Fehlen eines Gutachtens, kann dieses auch mangelhaft ausgestellt worden sein und nicht auf mögliche Gefahren hinweisen. Was kann bei einem fehlenden oder mangelhaften Bodengutachten alles passieren.

Zu hoher Grundwasserspiegel

Ist der Grundwasserspiegel auf dem Grundstück zu hoch, kann sich drückendes Wasser auf Abdichtung des Hauses auswirken und gar Feuchtigkeitsschäden bis hin zu Schimmelpilzbefall nach sich ziehen. Beim Bau mit Keller müssen spezielle Vorkehrungen getroffen werden, um diese fachgerecht abzudichten. Der Fachmann spricht hierbei von einer „weißen Wanne“. Nicht selten kommt es zu Rissbildungen in der Fassade. Im Extremfall kommt es zu Unterspülungen und Absenkungen der Bodenplatte. Die Sanierungen sind sehr kostspielig und oft nur durch sogenannte Injektionen (siehe Horizontalsperre) behebbar. 

Sehr lehmiger Boden

Der Untergrund unter der Bodenplatte muss (unabhängig von der zusätzlichen Verdichtung) stabil und tragend sein. Ein lehmiger Boden ist das nicht und müsste daher kostspielig ausgetauscht werden. Nicht selten kommen hierbei mehrere 10.000 EUR an Zusatzkosten auf.

Kontarminierter Boden

Nicht selten wurde das erworbene Grundstück in vergangener Zeit gewerblich genutzt. Oftmals werden auch frühere Kasernengebiete zu Einfamilienhausgebieten erschlossen. Der Boden kann dadurch kontaminiert sein und Auswirkungen auf die spätere Begrünung und Gartengestaltung haben. Eine Brunnenbohrung für die Nutzung des Grundwassers zur Bewässerung ist damit auch hinfällig. Durch eine Altlastenuntersuchung kann festgestellt werden ob das Grundstück betroffen ist.

Für weitere Fälle und Informationen zum Thema kann ich die Studie vom Bauherrenschutzbund zum Thema Baugrundrisiken, Ursachen und Folgen sehr empfehlen. 

Was kostet ein Bodengutachten

Die Kosten für ein Bodengutachten hängen natürlich von der Größe des Grundstücks ab. Bei einem Einfamilienhaus und einem zugehörigen Grundstück von 500 – 1000 qm sind 2 Bohrungen üblich. Zusammen mit der Erstellung des Gutachtens ist hierbei mit ca. 500 – 2.500 EUR zu rechnen. Im Vergleich zu den Gesamtkosten beim Hausbau und den möglichen Folgeschäden, sollte ein Baugrundgutachten immer erfolgen.

Die Suche nach dem Grundstück – Anforderungen und Lage

Auch wenn man zur heutigen Zeit froh sein muss, wenn man überhaupt ein bezahlbares Grundstück bekommt, so gibt es doch das ein oder andere worauf man achten sollte. Oft ist die Euphorie einfach zu groß und man hat später das Nachsehen. In unserem Wunschgebiet sah es ebenfalls schlecht aus mit Grundstücken und wir haben den Suchradius erweitert, dennoch haben wir nicht das erstbeste genommen. In jedem Buch steht, dass das wichtigste die Lage des Grundstücks ist.

Lage und Umgebung des Grundstücks

Auch wenn die Anforderungen an ein Grundstück individuell sind – manche wollen absolute Abgeschiedenheit, manche eine gesellige Nachbarschaft – so sind die grundlegenden Kriterien doch gleich. Wichtig ist die Umgebung – habe ich alles in der Nähe was ich benötige? Ein paar Dinge die man in der Nähe haben sollte haben wir einmal kurz aufgeführt:

  • Einkaufsmöglichkeiten, Supermarkt
  • Arzt und Apotheke
  • Kita, Grundschule, Gymnasium
  • Bahnhof, Bushaltestelle

Sofern man in ein bewohntes Gebiet zieht, ist es sinnvoll sich die Nachbarschaft im Vorfeld anzuschauen. Wir haben beim ersten Grundstück, welches wir uns angesehen haben, einfach mal bei den angrenzenden Nachbarn geklingelt. Nach einem kurzen Gespräch wussten wir, dass es sehr nette Nachbarn sind und haben auch gleich viele Informationen zu den übrigen Nachbarn erfahren.
Sind gar Mehrfamilienhäuser angrenzend, bei welchen man ungebetene Zuschauer bei späteren Grillabenden oder dem Entspannen im Garten erwarten muss? Stehen hohe Bäume beim Nachbarn die mir ungewünschten Schatten spenden, meine Dachrinnen verschmutzen werden oder meinen Garten regelmäßig mit Laub eindecken?

Beeinträchtigungen durch Lärm

Unser erstes Grundstück, dass wir besichtigten lag ca. 70m entfernt von einer Eisenbahnschiene. Der Bahnhof, bzw. die Haltestelle war direkt angrenzend. Laut dem Verkäufer war kein Lärm zu erwarten, da die Züge dort halten und wieder anfahren, wodurch kein großer Lärm entsteht. Das nachts 2-3x Güterzüge dort ungebremst durchfahren, wurde an der Stelle nicht erwähnt. Das erfuhren wir im freundlichen Gespräch mit den Nachbarn.

Nicht nur Züge machen Lärm, auch Autos – gibt es vielbefahrene Straßen oder gar eine Autobahn in der Nähe? Der ungünstig stehende Wind kann hierbei noch sein übriges tun. Sofern Flughäfen in der Nähe sind, lohnt evtl. der Blick nach den Flugrouten (Start- und Landeanflüge) im Internet. Da wir in Potsdam und Umgebung suchen, haben wir uns auch interessehalber die geplanten Flugrouten des BER angesehen.

Tipp: Nachbarn zu den Geräuschen und Lärmbelästigungen durch Züge befragen. Im Internet die Fahrzeiten der Personen- und Güterzüge beschaffen und zur entsprechenden Zeit auf das Grundstück stellen. Dann bekommt man ein Gefühl für die Lautstärke. Ausschau halten ob Eisenbahnbrücken in der Nähe sind – der Lärm der durch überquerende Züge entsteht ist nicht zu vernachlässigen.

Bodenbeschaffenheit des Grundstücks

Die beste Lage nützt nichts, wenn der Boden verseucht ist. Man sollte sich genau informieren, was vorher auf dem Grundstück stand (Industrie, alte Kaserne, …) und ob Gefahren zu erwarten sind. Ein Bodengutachten gibt hierüber genaue Informationen und sollte auf jeden Fall gemacht werden. Im Gutachten erfährt man auch gleich nach wieviel Metern das Grundwasser kommt und ob man hier irgendwas zu befürchten hat. Auch gibt ein Bodengutachten Auskunft darüber ob und welcher Höhe Mehrkosten für die spätere Mehrgründung und den Bau des Fundaments eingeplant werden müssen. Bei Lehmböden muss dieser meist komplett getauscht werden. Bei einer Hanglage oder zu starker Neigung des Bodens sind hohe Kosten für die Mehrgründung zu erwarten.

Erschlossen oder nicht erschlossen?

Nicht unwesentlich sind Kosten die einzuplanen sind, sofern das Grundstück in unerschlossenem Zustand vorliegt, d.h. weder Trinkwasser, Abwasser oder Strom sind am Grundstück vorhanden. Mitunter fehlt sogar eine befestigte Zufahrt zum Grundstück. Aber auch bei Inseraten mit erschlossenen Grundstücken sollte man genauer hinschauen. Eine Klärgrube im Garten, die es regelmäßig zu entleeren gilt, zählt in puncto Abwasser auch als erschlossen. Aber möchte man das? Wir haben deartiges des öfteren gelesen, vor allem bei älteren Grundstücken in ländlichen Regionen. Über die Baufirma bzw. Stadtwerke / Wasserwerke des Ortes kann man sich oft vorher schon über ungefähre Kosten informieren. In Zeiten von VDSL und Highspeed-Internet schadet sicherlich auch kein Anruf bei der Telekom, ob und welcher Anschlussgeschwindkeit sie in der Straße vertreten sind.