Die Bauabnahme – Ablauf und Tipps

Schon oft wurden wir gefragt worauf eigentlich bei der Bauabnahme bzw. der Endabnahme beim Hausbau zu achten sei. Wie kann man sich auf diesen entscheidenden Moment am besten vorbereiten. Und worauf muss ich alles achten? Vielleicht hilft euch dieser Artikel dabei etwas entspannter auf den Tag der Abnahme zu blicken.

Nach der Abnahme wird die Beweislast umgekehrt

Was heißt das? Ist die Schlussabnahme vollzogen, ist von nun an der Bauherr bei auftretenden Mängeln in der Beweispflicht. Er muss nun dem Bauunternehmen nachweisen, dass diese für den aufgetretenen Mangel verantwortlich sind. Das kann nicht nur zeit-intensiv sondern auch kostspielig werden. Nach dem BGB ist der Bau eines Hauses ein Werkvertrag und die Abnahme eine einseitige Erklärung, dass das Objekt wie vertraglich vereinbart hergestellt ist. Die Werkleistung wurde also erbracht.
Auch kann aber diesem Zeitpunkt der Bauunternehmer seine Schlussrechnung stellen. Ist diese vom Bauherren bezahlt, fehlt natürlich auch ein entsprechendes Druckmittel bei nachträglich festgestellten Mängeln und der zeitnahen Beseitigung durch die Baufirma.

Hinweis: Einige Tipps wie man Baumängel beim Hausbau vermeiden kann, hatten wir in einem früheren Artikel bereits geschrieben.

Ablauf unserer Bauabnahme

Zuvor schildern wir erst einmal, wie unsere Abnahme verlaufen ist. Um 10 Uhr war der vereinbarte Termin. Als aufgeregte Bauherren standen wir bereits eine halbe Stunde vorher auf der Baustelle. Zusammen mit unserem baubegleitender Gutachter vom Bauherren Schutzbund und unserer Bauleiterin haben wir dann das Haus vollständig inspiziert. Einen Raum nach dem nächsten und natürlich das Haus von außen wurden begutachtet und alle Auffälligkeiten in einem Protokoll festgehalten. Unser Protokoll sollte am Ende 10 Seiten lang werden. Was dort alles rein gehört und worauf bei der Abnahme zu achten ist erfahrt ihr gleich. Die gesamte Abnahme hat bei uns ca. 4 Stunden gedauert. Dieses hat dann zunächst der Gutachter Korrektur gelesen und im Anschluss wir. Mit unserer Unterschrift war alles besiegelt und der letzte Schritt war nur noch der Austausch des Schließzylinders und die Übergabe unserer Schlüssel.

Worauf ist bei der Endabnahme des Hauses zu achten?

Die große Frage bei der Übergabe des neuen Eigenheims ist natürlich – worauf muss ich achten? Was ist wichtig und sollte auf jeden Fall im Protokoll stehen? Grundsätzlich kann man sagen: Alles was nach dem eigenen Ermessen einen Mangel darstellt, einem merkwürdig erscheint oder abweicht von dem was man erwartet, sollte man zumindest aufnehmen lassen. In den meisten Fällen ist der Bauherr ein Laie und erkennt viele Dinge oder Mängel garnicht. Mitunter neigt man gerade deswegen auch dazu sehr kleinlich zu sein. Aber lieber zu kleinlich, als am Ende des Tages Dinge zu übersehen oder mit den Worten des Bauleiters „Das ist normal so.“ abzutun.

Tipp: Keine Übergabe im Dunkeln durchführen! Immer auf einen Termin bei Tageslicht bestehen, am besten vormittags.

Darauf haben wir bei der Übergabe besonders geachtet:

• Alle Fenster und Türen öffnen in die gewünschte Richtung
• Fenster haben keine Kratzer, Steinschläge o.ä.
• Fensterbänke sind unbeschädigt und nicht mit Putz oder Mörtel verunreinigt
• Türzargen in korrekter Höhe eingebaut
• Treppe ist unbeschädigt
• Anzahl und Platzierung von Schaltern, Steckdosen und Deckenauslässen
• ggf. Funktionstest einzelner Steckdosen, Deckenauslässe, Klingel durchführen
• Geräte entsprechen den Angaben aus dem Bauwerksvertrag
• Leitungen und Rohre richtig gedämmt und korrekt befestigt
• Außenputz ohne Mängel und in richtigem Farbton
• Innenputz ohne Mängel (Dellen, Risse, Löcher etc.)
• Vorhandensein aller Fachunternehmererklärungen von jedem Gewerk
• Vorhandensein aller notwendigen Messprotokolle und Nachweise (z.B. Heizung, Druck, Blitzschutz, Sicherstellung der Erreichung des KfW-Standards)
• Baustelle und Außengelände ist ordnungsgemäß hinterlassen (kein Müll oder Bauschutt)
• Einhaltung der Fertigstellungsfrist durch die Baufirma / Bauträger

Was gehört ins Abnahmeprotokoll?

Wenn Mängel bei der Abnahme auffallen, dann gehören diese in das Protokoll. Das gilt auch für bereits bekannte Mängel, welche während der Bauphase aufgetreten sind. Zumindest wenn diese bis zum Tag der Schlussabnahme nicht vollständig beseitigt wurden.
Weiterhin haben wir Fristen im Protokoll festgehalten, bis wann wir die Beseitigung (oder eine Stellungnahme) der einzelnen Mängel erwarten. Sind Mängel vorhanden oder gar gewisse Dinge nicht fertiggestellt, sollte ein entsprechender Betrag einbehalten werden. Die Höhe und den Grund für den Einbehalt sollte man im Protokoll niederschreiben. Ist das nicht der Fall, kann der Bauunternehmer die volle noch ausstehende Summe einfordern.

Kann ich die Abnahme als Bauherr verweigern?

Der Bauherr kann grundsätzlich die Hausübergabe bzw. Endabnahme verweigern. Das ist der Fall wenn die Mängel gravierend sind oder das Wohnen im Haus unzumutbar oder gar lebensbedrohlich ist. Dazu gehören beispielsweise folgende Dinge:

• kein Wasseranschluss vorhanden
• kein Stromanschluss vorhanden
• fehlende Treppe
• defekte oder fehlende Eingangstür / Fenster
• fehlende Geländer (z.B. an der Treppe oder Brüstungsgeländer bei bodentiefen Fenstern)

In diesem Fall muss der Bauunternehmer die Mängel zeitnah beseitigen und einen neuen Termin zur Abnahme vereinbaren.

Keine Abnahme ohne Gutachter

Diesen Satz liest man öfters im Internet und diesen Rat geben auch wir euch. Zumindest bei der Abnahme sollte ein unabhängiger Baugutachter dabei sein. Von Vorteil ist es, wenn zusammen mit dem Gutachter bereits 1-2 Wochen vor der Endabnahme eine Vorbegehung durchgeführt wurde. Das minimiert das Risiko Mängel zu übersehen und gibt dem Bauunternehmer die Gelegenheit diese noch fristgerecht abzustellen. Im besten Fall hat man während der gesamten Bauphase einen baubegleitenden Gutachter an seiner Seite. Dieser kennt auch alle bisherigen Mängel und hat ein besonderes Auge darauf, ob diese fachgerecht beseitigt wurden sind.

Kurzum

Beschafft euch für die Abnahme einen Gutachter. Haltet alle Mängel im Protokoll fest. Legt Fristen für die Nachbesserungen und Beseitigungen der Mängel fest. Bestimmt bei vorhandenen Mängeln einen angemessenen Betrag, welchen Ihr einbehaltet und protokolliert. Dann seid Ihr gut vorbereitet und abgesichert. Im Idealfall ist das alles garnicht notwendig und die Übergabe lässt nur noch ein paar kleine Mängel offen, die selbstredend von der Baufirma beseitigt werden.